楼市“小阳春”会出现吗

刚刚过去的春节假期，房地产市场冷热不均。城市之间有差异，新房和二手房之间也有差异。即将春暖花开，楼市“小阳春”会来吗？

据观察，春节期间多数城市新房成交平平，个别城市或因可以用拆迁安置房票购买住房，或推出力度较大的购房优惠和补贴，售楼处显得很热闹。结合专业机构的统计数据，总体而言新建商品住宅销售表现平淡，二手住宅销售情况好于新建商品住宅。贝壳研究院的统计显示，2024年春节假期期间，其重点监测的50个城市二手房看房量和交易量水平均比2023年春节假期有大幅回升。一般春节期间二手房交易量较低，但今年的交易量水平同比增加超七成。一线城市交易量比去年同期微降3%，二线城市增加98%，三线城市增加65%。二三线城市政策优化力度较大，加上房价调整到了一定阶段，带动了二手房成交。

春节期间的成交状况基本延续了2023年二手房成交量增长高于新房的趋势。2023年，在全国新建商品房销售面积同比下降8.5%的情况下，二手住宅成交量明显增长，带动全年新房和二手房交易合计保持正增长。导致目前新房成交量下降的一个重要原因是，此前部分房企暴露债务违约风险，一些在建项目出现逾期难交付的情况，购房者怕买到“烂尾楼”，转向购买没有交付风险的二手住宅。

随着保交楼工作持续推进，新房成交有望逐步改观。特别是针对当前部分房地产项目融资难题，不久前住房和城乡建设部、金融监管总局推进创建城市房地产融资协调机制。融资协调机制向本行政区域内金融机构推送可以给予融资支持的房地产项目“白名单”，满足房地产项目和企业合理融资需求。更有力的资金支持，使得房地产项目提升可持续经营能力，有利于保障在建项目顺利交付，恢复购房者对新房交易的信心。

从春节市场可见，总体上我国房地产市场仍处于调整周期。经历本轮调整，购房者更趋于理性。购房者有买涨不买跌的天然心理，目前观望情绪仍比较浓厚。不难发现，无论是新房还是二手房，品质更好的房子比较“抗跌”。朝向好、楼层好甚至窗户比同小区其他房子大的，更能“卖得上价”，即使所有房子都比过去价格下降了，好房子也要少跌一些。未来，改善性需求仍将持续释放，而人们对住宅质量、内外居住环境、物业服务水平的要求都将越来越高，好房子会有更好的市场。

从当前一些城市房地产市场表现中也可看到，因为教育产生的购房需求仍占一定比例。在很多城市，每年5月份前后是小学登记入学的时间，在二三月份会有一拨家长搭上当年登记入学前的末班车购买学区房。今年亦是如此，有家长已经赶在农历新年前出手。可能是因为当年9月份孩子入学，需要买好房子对应希望进入的学校，也有一部分人是担心节后价格会上涨，节前买价格或许更合适。当下，家长们更关注的是，随着教育资源的均衡，以及入学儿童数量的逐年减少，学区房价格是否会呈下降趋势。

以往，三四月份楼市也会有个“小阳春”，市场活跃度增强，成交量抬头，价格趋稳甚至走高。春暖花开，方便有购房需求的人们活跃起来，今年的“小阳春”会来吗？

从有关机构的统计数据看，春节期间一些城市二手房看房人数不少，这表明一段时间以来，一系列促进房地产市场企稳回升的政策措施正在发挥效果，消费者看房意愿被激活，预计这种热度可能会在一些城市延续，曾经积压的购房需求也有望逐步释放。

应该看到，我国房地产市场未来发展仍有坚实支撑。我国城镇化处在持续发展过程中，每年都会有超过1000万人的农村居民进入城镇，新市民的规模比较大，会带来大量新增住房需求。尽管我国人均住房面积已经不小，但有很多房子功能和结构不尽合理，人民群众改善性住房需求迫切，这也会形成房地产市场的重要推动力。因此，对于房地产市场的企稳回升和未来发展，我们应充满信心。