网传深圳二手房下架参考价 超七成房源低于参考价成交

　　深圳二手房下架参考价？仍继续执行，机构称超七成房源成交价已低于参考价

　　11月2日，关于“深圳二手房下架参考价”的消息在网上流传。消息称，“今日(11月2日)21:00开始外网和门店可展示实际放盘价，但不能高于13.2万元/平方米，高于该价格的房源依然以参考价对外展示。”

　　不过，这一消息在当晚并未应验。有媒体报道称“这一计划被相关部门要求暂停”。

　　当日晚间，澎湃新闻登录深圳各大主流房产中介平台，各平台仍显示政府参考价。期间，也有中介平台闪现过房源真实挂牌价，不过数分钟后又恢复至参考价

　　对于“二手房取消参考价”的消息，多家中介平台予以否认，房源真实挂牌价闪现也被指“是bug”。

　　不过，有中介平台内部人士坦言，目前仍在与相关部门沟通与对接。

　　截至目前，各中介平台仍显示政府参考价，部分低于参考价挂牌的房源则直接显示业主真实报价。

　　深圳是全国首个提出二手房成交参考价格发布机制的城市。2021年2月8日，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，共有3595个小区被逐一“标价”。

　　今年上半年，深圳的二手房指导价也出现优化。今年4月20日，市场消息传出深圳“二手房参考价”或与房贷解绑。网传信息显示，深圳二手房交易将执行新政策，即：指导价不取消，不调整；银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考。上述消息并未官宣。不过，中行、建行、工行等银行已落实执行。

　　多地二手房指导价已松动

　　可以看到的是，在市场过热时期，多个城市通过二手房指导价或参考价等来稳定市场预期。

　　深圳之后，多城跟进出台二手房指导价。据不完全统计，仅2021年，落实二手住房参考价制度的城市就有15个，包括深圳、北京、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州、金华、衢州、温州、上海等城市陆续推进二手房指导价或类似政策。

　　参考价格的发布对楼市调控的效果也立竿见影。

　　由于深圳将二手房参考价作为银行发放贷款的标准，在政策执行后，深圳二手房市场历经长达2年的低位盘整，2022年更是跌入谷底。

　　深圳房地产中介协会此前发布的数据显示，2022年全年，深圳二手房录得(含自助)26853套，相比2021年44375套的录得量，下降幅度达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续2年低于新房成交量。

　　不过，去年以来，在楼市下行压力下，二手房指导价的声音逐渐减弱。

　　从目前各地的实施情况来看，诸葛数据研究中心高级分析师陈霄提到，实际上，从去年下半年开始很多城市就已经逐步放松了二手房指导价，去年6月底西安暂停发布指导价，成都、广州和东莞等城市指导价也进行了松动，实际交易和银行放贷基本不受指导价影响。

　　去年7月初，西安第一个“官宣”暂停发布二手房指导价。彼时，西安市住建局相关工作人员表示，为支持刚性和改善性住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展，西安发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》提出促进二手住房流通。目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

　　据克而瑞研究中心统计，除上海和深圳外，已有13个城市取消或放松这项政策。

　　相比深圳的指导价，上海的价格核验机制由于未公开小区的具体价格，调整相对比较灵活，据业内人士反馈，去年以来，上海二手房的价格核验也在不断调整。

　　此外，今年9月，北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价进行优化。中介机构可对房源价格进行动态调整，可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。

　　超70%房源低于参考价成交

　　58安居客研究院院长张波认为，二手房交易指导价的出台背景是在房地产市场快速上涨，尤其是部分区域板块二手房价非理性上涨的情况下。目的一方面是通过指导价让过热区域的二手房市场价格回归理性，去除市场内的投机行为，另一方面则是遏制个别中介机构为了抢房源，抬高售价扰乱二手房交易市场的恶意竞争行为，维护市场良性健康发展。

　　业内认为，从当下市场来看，入场的几乎都是自住需求，再通过指导价来限制二手房价的意义已经不大。同时二手房市场现在面临更多是挂牌价和成交价的下行，而非上涨，解除指导价对市场的扰动性可能也并不强。

　　乐有家研究中心最新数据显示，10月1日－26日，乐有家门店成交的二手房源里，已经有超七成是低于指导价售出的。这一占比与9月相比大幅度提升了10个点，与今年1月相比更是近乎翻倍的增长。

　　按照乐有家监测数据，近4个月是深圳低于指导价成交房源占比的高峰期，从2023年7月开始一直维持在60%以上。同期深圳二手房成交均价也一直呈现下滑态势，业主进一步让利，议价空间也有所增加。具体而言，7－10月低于指导价成交的二手房里，大多数房源是低于指导价0%至5%，占比达到31%。

　　从10月的成交情况而言，根据深房中协统计，10月深圳全市二手房录得(录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数)3717套，环比增长率为15.8%，相比去年同期，同比增长率达到63.7%。

　　房价方面，乐有家数据显示，10月深圳二手房成交价环比下跌2%。买方市场下，业主下调价格仍然是市场大势，10月深圳全市二手房挂牌价环比下跌0.8%，跌幅与9月持平。

　　深房中协认为，随着10月对9月系列政策的消化，当前市场回升动力已开始显现出边际效应。总体而言，作为初次置业群体，其购房意愿决策的关键，更多取决于宏观经济走势与信心，而置换改善型群体，相比初次置业群体拥有更殷实的基础，反而是楼市调整时期的中坚力量。反观本轮市场效应，主要归功于置换群体的集中释放，而在总体市场观望氛围仍较浓的当下，能否顺利“卖旧”就决定了置换改善型群体“买新”的整体进程。而从此前政策支持的方向以及“银十”的成效可清晰地看出，尽可能减轻置换购房群体的压力，释放置换群体购买活力，对于整体带动楼市活跃能起到积极作用。因此，如何精准打通改善型群体“卖旧”的堵点，就成为未来能否持续发挥置换群体“稳楼市”中坚作用的关键。(澎湃新闻记者 计思敏)