国是访问｜写字楼过剩了吗？商业地产还有吸引力吗？

　　在需求疲软和大量供应集中入市的双重作用下，今年以来多地写字楼空置率上升。

　　根据仲量联行最新统计数据，截至三季度，北京甲|级办公楼市场空置率为11.1%，上海为21.6%，广州为22.3%，深圳为23.4%。武汉、沈阳、青岛、天津等二线城市办公楼空置率超过30%。而且，未来3年，各城市还将迎来大量的新增供应。

　　核心城市写字楼过剩了吗？

　　仲量联行中国区首席战略官张莹近日在接受 中新社 国是直通车记者采访时表示，中国办公楼资产作为最成熟的投资标的，其价值依旧不可替代。随着市场进入新的发展周期，抓住新机遇以及重塑核心竞争力将是市场各方参与者的着力点。

　　从需求角度来看，即使是办公楼市场最为成熟的北京和上海，也仍有大量潜在需求尚未被激发。特别是从第三产业人均甲级办公楼面积这一数值就可以看出，北京和上海还远远落后于纽约等世界上主要成熟市场的水平，中国的办公楼市场仍然具备极强的需求潜力。

　　采访实录摘要如下：

　　国是直通车：商业地产，特别是写字楼租户构成可以被视为宏观经济的晴雨表，从今年的市场情况来看，您观察到哪些新变化？

　　张莹：根据仲量联行对三季度全国重点城市办公楼市场的统计，需求端整体仍处于修复通道，但增量需求不同带来各行业在不同城市的分化。

　　金融行业在全国大部分主要城市占据办公楼租赁市场的主导地位，在2023年前三季度，北京和深圳金融行业的写字楼成交占比分别达到30%和40%的高水平。银行、保险、基金公司等租户长期维持着较为稳健的市场需求。其中，内资保险企业三季度搬迁、整合需求尤为显著。

　　科技互联网在深圳、杭州、武汉等部分头部科技中心城市呈现租赁需求走低的特征，但在广州仍录得前三季度40%的租赁成交占比。此外，该行业中的电商和新媒体等细分行业也在青岛、佛山、南昌、长春、石家庄、哈尔滨和乌鲁木齐等城市释放出活跃的中小面积段需求。

　　值得注意的是，部分主要城市中来自于生命科学与能源行业的办公楼增量需求显著。南京今年第三季度需求中有20%来自于医药及生命科学行业，其中医疗服务类贡献较大面积成交。西安的能源类企业仍作为全市主要的需求支柱之一。随着陕西省加速布局新能源产业版图，新能源企业的租赁需求逐步赶超以煤、油为首的传统能源类企业需求，在新增需求中占据主导。

　　总体而言，中国主要城市办公楼市场仍处于恢复过渡期，空置面积的去化速度趋缓，大多城市需面对“存量”与“增量”并存竞争的局面。当前企业多采取成本节约型租赁策略，多数拥有搬迁需求的租户仍持观望态度，整体市场租金持续承压，市场正在摸索中寻求发展路径。

　　国是直通车：从物业投资市场来看，今年以来趋势如何？

　　张莹：2023年全国商业地产大宗成交量有所减弱，投资者考量决策时普遍受全球经济不确定性和利率波动的影响。目前多数交易的买卖价差收窄，卖家愿意降低价格来促进交易。资产的重新定价和买卖价差缩小等因素，有望在中期带来整体投资市场活跃度的回暖。

　　根据仲量联行此前的数据，从投资人类型的变化来看，2008年以前，中国的物业投资市场上，境外私募基金是主力。2008年以后，物业投资市场陆续有包括保险公司、国内私募基金、民营企业、主权和养老基金、境外REITs(房地产信托投资基金)等新加入者进入。从2022年到现在，有不少人民币私募基金和终端用户参与法拍。

　　从交易数量上看，过去3年，全国范围内办公类物业的占比从2020年的49%，逐年下降并降低至32%。工业园区和物流从2020年的占比33%，逐年上升到43%。除此之外，逐年占比升高的投资物业类型还包括酒店，疫情后酒店投资有明显的复苏，交易呈翻倍增长；长租公寓的增长势头更为明显，占比份额大幅增加。

　　国是直通车：目前对外资企业来说，哪些类别的中国商业地产资产比较有吸引力？

　　张莹：中国办公楼资产作为最成熟的投资标的，其价值依旧不可替代。从全国总需求角度来看，即使是办公楼市场最为成熟的北京和上海，也仍有大量的办公楼市场潜在需求尚未被激发。

　　从第三产业人均甲级办公楼面积这一数值就可以看出，北京和上海还远远落后于纽约等世界上主要成熟市场水平，中国的办公楼市场仍然具备极强的需求潜力。

　　2023年是消费基础设施纳入中国REITs可发行资产范围的元年，百货商场、购物中心可以发行REITs的消息不仅对零售业态有重大利好，也为商业地产市场信心回暖注入了一针强心剂。

　　从其他物业类型来看，物流、长租公寓以及存在公寓改建可能的物业资产仍受主流关注，尤其是物流和长租公寓资产上的投资展现出较强韧性。

　　全球大环境的波动导致投资者调整投资策略和风险承受能力，而中国经济的增长潜力有效促使境外投资者在中国房地产市场中积极配置资本，保持对新兴、另类资产的高度关注。

　　国是直通车：在仲量联行看来，中国经济过去5-10年最大的变化是什么？公司是否相应调整业务结构和布局？

　　张莹：一是中国城市化发展进程的改变。从传统的大拆大建模式，转变为以“人”为核心的城市有机体自我生长迭代发展，通过新产业、新功能、新业态导入，优化符合现代生活品质要求的功能载体，提高存量资源利用效率。

　　城市更新被列入“十四五”规划，2021年底住房和城乡建设部决定在21个城市(区)开展第一批城市更新试点工作。

　　二是中国的商业地产市场板块更加多元。从原本单一的办公楼，逐步涵盖之仓储物流、长租公寓、养老地产等，向更加成熟的市场方向发展；在商业地产市场，政府从原先的主导者转变为推动者，邀请更多的专业机构参与市场决策。

　　这两方面，仲量联行都可以深度参与，是新的发展机遇。

　　国是直通车：放眼未来，仲量联行在中国的发展重点会放在什么方面？

　　张莹：一个重点是在房地产科技领域。

　　目前如远程办公、公共健康和“非接触式”服务已经开始颠覆传统的商业模式，倒逼产业创新。

　　仲量联行数据显示，目前全球房地产科技企业数量已达到约8000家，是2010年的3倍以上，仅2021年上半年，房地产科技行业就吸纳了97亿美元投资，创历史新高。自2010年以来，中国已经募集超过160亿美元的房地产科技资金，成为全球第二大房地产科技市场。

　　仲量联行于2019年联合行业领袖，发起了首个专注房地产科技创新的企业联盟“城越UrbanLab”，以培养和发展有潜力的科技企业。

　　另一个重点是可持续发展。据统计，全球40%的碳排放来自于与建筑相关的行业。建筑物作为碳排放大户，在“双碳”进程中肩负重大使命。

　　随着中国2030年碳达峰目标的日益迫近，中国房地产行业的双碳管理已经迈入了新的阶段，能源管理、碳运营和碳中和已是楼宇持有和运营者的必修课，而非可选项。仲量联行已承诺将在2040年前实现净零碳排放目标，其中包括所有代表客户管理的空间。(文/庞无忌)