“预支”房产，解开九年债务枷锁

夏日午后，广东省深圳市罗湖区人民法院执行员吴李干正在办公室内研究卷宗，一阵电话铃声划破了这份宁静：“您好，我是老李，某大厦执行案件的申请人，我来给您送锦旗了……”听着电话的那头充满感激之情的话语，吴李干想起半年前那个如“烫手山芋”般的房产案件……

九年追债，前路迷茫

2012年，老李的生意伙伴老林因经营需要借款3700余万元，经过九年追讨，老李只要回了700万元。久讨未果，老李将老林起诉至罗湖区法院，要求偿还剩余的3040万元本金及利息。

老李的诉求得到了法院的支持，可老林依旧没有履行生效判决。2023年10月，老李向法院递交了强制执行的申请。根据送达查证结果通知书，法院冻结了老林多个银行账户并查封了其位于罗湖区某大厦里的一套房产，老李感觉自己看到了一线曙光。但房产被法院查封前，老林已与开发商签署了搬迁补偿协议，目前大厦已经处于待拆除的状态，能否直接处置这处房产，还需进一步调查。

得知进展后，老李十分沮丧，这场追债已耗费近十年时间，但似乎仍看不到尽头。

在罗湖区红岭中路，沿街的老旧商铺一幢挨着一幢，大厦矗立在这些老房子之中，被执行的房产就在大厦8楼。根据政府公告，房产连同该大厦于2021年已划入城市更新项目统筹片区范围内。

此时距离申请强制执行已过去了一个多月，“执行员，我很久没睡过一个安稳觉了，这事该怎么办？”凌晨3点，老李辗转反侧，在移动微法院上给吴李干留了言。

看到留言的吴李干就此无法入睡。正常情况下，法院将被执行房产查封、拍卖后就可以变现，然而老林已经与开发商签署了搬迁补偿协议，若法院直接拍卖，被执行人可能被开发商起诉追究违约责任；同时，辖区政府已经作出行政征收决定，如果买受人拒绝重新签署搬迁补偿协议，房子将面临被征收的风险，甚至可能阻碍城市更新项目的进展。如何找到各方共赢的最佳方案，避免执行再生纠纷？执行陷入了僵局。

找到钥匙，打开了锁

“我理解你的焦虑，这件事确实比较棘手，给我们点时间，一定会找出方案。”回复完老李后，吴李干反复翻阅法条，找寻相似案例，试图突围。

从晨光初照到日影西斜，时间仿佛被思考与探索无限拉长。终于，在相关资料中看到一句“合同债权属于被执行人享有的财产性权利”的解析时，如同钥匙，轻轻一转，开启了他解决这起案子的思路：搬迁补偿权益属于被执行人享有的财产性权利，可作为执行标的！

可这种思路能否行得通、双方认不认可，吴李干也没有绝对把握。于是，他组织老李、老林一同商讨。

“直接拍卖房子进行变现，看似快速直接，却忽略了新开发房产所蕴含的潜在增值空间，也会对老林已签好的搬迁补偿协议造成违约。若我们根据市价对该房产进行拍卖，再扣除房子过户被执行人应承担的上百万元税款，老林能够用于偿债的款项极为有限。”吴李干仔细地为他们二人分析利弊，“如果换一种思路，拍卖房产享有的拆迁补偿权益，可以由市场检验其真实价值，不仅能够最大限度体现财产的实际价值，还能省去高额税费，老李也能最大限度地拿回应有的债权。”听到这里，两人频频点头，对吴李干的分析表示赞同。

“再者，城市更新不仅是砖瓦的重构，更是对城市居民生活质量的提升。”吴李干补充道，“这个项目作为市级的重点工程，其推进过程离不开市民的理解与配合，我们都有责任支持城市更新，法院将坚守公正，尽力协调好各方利益，确保项目顺利进行，也保障了当事人的合法权益。”

如我在执，保障大局

复杂的问题逐渐变得清晰起来，老李和老林最终达成一致，以拍卖房子的拆迁补偿权益来“预支”待拆迁房子。

随着网络司法拍卖的顺利结束，房子的搬迁补偿权益以1760万元价格由老李成功拍下。两日后，老李迈着轻盈的步伐走进开发商办公点。按照原合同条款，老李与开发商立即签署了新的搬迁补偿安置协议。

“执行员，根据搬迁补偿，我以后可以拿到600多平方米的房子，这结果完全超乎我的意料！”签完协议后，老李第一时间向吴李干分享了喜悦。

从立案、拍卖到转让搬迁补偿权益用时不到四个月，这个结果吴李干也很欣慰。

以转换拍卖标的的执行方式，穿透财产背后的真实价值属性，在保障双方当事人权益的同时，也保障了深圳市重点城市更新项目的推进和开发商的合法利益。吴李干表示，实质化解纠纷并实现双赢多赢共赢，就是“如我在执”理念的坚守与践行。（记者 李倩 通讯员 郑裕虹）