合同约定违约金过高 是否必须全额赔

许多人选择通过置换房屋来改善居住环境，先选好心仪房屋再卖掉自有房屋是常见的操作方式。但如果遇上自有房屋迟迟无法出售，支付购房款期限已到，一不小心就可能违约。近日，北京市丰台区人民法院就审理了这样一起案件。

法院查明，小李夫妇婚后育有一子，为改善孩子的成长环境而开启了换房历程，最终将目光锁定在王女士名下的一套房屋。在中介介绍下，2023年5月，小李夫妇与王女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定案涉房屋成交总价为510万元，小李夫妇应在不晚于不动产产权转移登记办理完毕前3个工作日将首付款425万元支付给王女士。

同时约定，若小李夫妇逾期履行上述付款义务超过15日即构成根本违约，王女士有权以书面方式通知解除房屋买卖合同。若小李夫妇出现根本违约情形，则应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向王女士支付违约金，即102万元。

合同签订后，小李夫妇向王女士支付定金10万元，随后开始积极筹备出售自有房事宜，准备用卖房款作为购买案涉房屋的主要资金来源。然而，由于出售房屋不顺利，小李夫妇便与中介沟通，并采取降价出售、督促中介带看等方式，推动售房进展。截至2023年9月中旬，小李夫妇仍然没有卖出其所有的房屋，只得向王女士表示已经没有能力再购买案涉房屋。王女士遂诉至法院，要求小李夫妇支付102万元的违约金。

庭审期间，小李夫妇向法院提交了微信聊天记录、自有房屋带看记录及房屋降价记录，证明自己一直在推动房屋交易事宜，并向法院提交了两个售房中介机构成交记录，证明案涉房屋所在小区同户型的出售情况，该户型售价不仅没有下降反而上涨，双方当时约定的违约金过高，且其已向王女士支付定金10万元足以弥补王女士的损失，不应当再向王女士支付其他违约金。但王女士表示这些证据与本案无关。

对此，王女士认为，上述成交记录与案涉房屋无关，且挂牌价并非真正成交价，小李夫妇应当按照合同约定支付违约金共计102万元。

法院调取案涉房屋自2023年5月以来的同小区同户型、不同户型的成交记录，记录显示案涉房屋同户型成交价为515万元，面积相似的不同户型成交价为489万元。

法院认为，因王女士与小李夫妇签订的相关协议中既有定金又有违约金条款，按照法律规定，当一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。双方约定的违约金是为了弥补守约方的损失，因此违约金的数额与损失额不宜相差悬殊，而依据法院向中介调取的该小区同户型或相似户型的售房记录，案涉房屋房价未有明显损失发生，结合小李夫妇关于出售其名下房屋的证据，可以排除他们存在故意违约，故法院认定相当于案涉房屋总价款的20%支付违约金的标准过高。

据此，一审法院结合合同的履行情况、当事人过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量后，酌定违约金为20万元。

小李夫妇不服裁判结果，提起上诉。近日，北京市第二中级人民法院经审理后判决驳回上诉，维持原判。

违约金应结合损失酌情调整

出售自有房屋再购买理想房屋是当下不少购房者的换房路径，然而从合同签订到顺利入住“新房”的整个过程，也存在很多不确定性。

当购房合同无法得到履行时，买卖双方之间的权利义务该如何分配？“首先是赔不赔，其次是赔多少的问题。”主审该案的丰台法院法官庭后表示，民法典规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。相关司法解释规定，当事人主张约定的违约金过分高于违约造成的损失，请求予以适当减少的，人民法院应当以民法典规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判；约定的违约金超过造成损失的30%，人民法院一般可以认定为过分高于造成的损失；恶意违约的当事人一方请求减少违约金的，人民法院一般不予支持。

“通过上述规定不难看出，违约金的主要功能是为填补因违约给守约方造成的损失，故当约定的违约金超过造成损失的30%时，法院一般可以认定为过分高于造成的损失。”法官介绍说，为了避免陷入小李夫妇类似的困境，建议消费者在换房过程中，结合自己的购房需求，提前制定攻略，在合同签订过程中，认真研读条款，明确自己的权利义务，当合同履行过程中遇到问题，及时与合同相对方沟通，善意地履行好应负的义务，并尽可能配合相对方避免或减少损失。（徐伟伦、王雯）