一子落，满盘活的“多赢”执行

2024年5月30日，太阳炽烤，天气炎热，陕西省西安市中级人民法院李唯法官执行团队再次来到西安市未央区鸿嘉小区进行回访。

走在小区里，绿树成荫，环境整洁，孩子们在花园里嬉戏玩耍，生活安然有序。

一切似乎都与以往无异，但却又有本质上的不同。

“现在有多少户业主拿到了房产证？”李唯来到物业办公室，和“老熟人”物业负责人张良交谈起来。

“大概有90%以上了。”

“那就好，其他人是什么原因没拿到呢？”

“都是个人原因还没来得及去办理，比如人在省外等等。不过不动产登记中心那边已经没有问题，只要业主有时间，随时可以去办。”

李唯心里的一块石头落了地，四年来的奔波劳碌终究值得，836名业主终于可以办理房产证，老百姓多年打拼置办的家业有了证明，那一方为全家老小遮风挡雨的屋檐，真正意义上属于了他们。

“冰山一角”下的重大隐患

2019年底，西安市鸿嘉地产公司开发的鸿嘉小区二期项目因涉及面积超建，无法办理产权登记，近200名业主陆续申请仲裁，主张办理房产证及赔付因办证迟延产生的大量违约金，并向西安中院申请了强制执行。

而此时的鸿嘉公司，由于多种原因已导致资金链断裂，账户没有资金支付违约金，因此，法院将其名下仅剩的两套房产查封。

“公司早已入不敷出，我们已经竭尽全力，才保证了按期向业主交房。至于这个产权登记，因为涉及面积超建，政府不让办证，我们也不知道该怎么办了。”鸿嘉公司负责人任敏向法官说道。

超建面积是个什么情况？执行法官李唯来到了涉案的鸿嘉小区实地查看。

小区位于西安市未央区主干道，周围商铺林立，非常繁华，二期项目共三栋住宅楼，规划建筑面积6.03万平方米，实际超建6000余平方米，但业主早已入住，显然不能拆除。

如果无法拆除，那业主主张的办证权益还是不能兑现，案件只能陷入僵局。

但李唯意识到问题并不简单。

“如果是因为超建而不能办证，那么同期的业主应该都无法办证，小区二期入住率很高，申请执行的案件很可能只是相关纠纷的冰山一角。”李唯分析道。

李唯和执行团队成员冯雪明、王培宇立即展开调研摸排，经核实，二期共计836户，李唯心里暗自吃惊，除去目前近200名业主已申请执行外，其余几百户业主或多或少对正在执行的案件持观望心态，房产证是每个业主的核心权益，如果案件没有妥善处置，将会是很大的衍生隐患。

“在办案的本职工作之外，法院是否能向前多走一步，尽可能帮业主扫清办理房产证的障碍，避免体量庞大的潜在风险演变为衍生案件？”执行团队成员共同琢磨着。

案件陷入“恶性循环”，法院如何发力？

执行团队了解到，鸿嘉小区的房产证属于历史遗留问题，于是李唯找到了位于西安市经济技术开发区管理委员会的“处理房屋办证遗留问题领导小组办公室”寻找答案。

房地产经济在高速扩张中，往往会产生一些伴生问题，亟待职能部门的关切回应。为全力解决辖区内个别楼盘因种种原因未能办理房产证的历史遗留问题，西安市经开管委会成立了处遗办公室，专项解决房产证办理遗留问题，切实维护群众合法权益，促进房地产市场规范健康发展。

“涉及超建的楼如果已有大量业主入住，那确实无法拆除，只能按程序申请看是否能够完善手续，并缴纳罚款。但还有一个新问题，处遗办公室专门印发了《关于处理不动产登记遗留问题的具体措施（试行）》，规定涉及办证小区如有查封的状况，将不能办理不动产登记。目前鸿嘉小区有两套房子因涉诉而被法院查封，因此即使缴纳了罚款，也还是无法办证。”处遗办公室工作人员在查阅了系统资料后，向李唯解释道。

问题还是没有解决。

李唯没有气馁，她回到办公室，静下心来梳理了整件事情的来龙去脉：因鸿嘉公司二期项目超建，所以不能办理房屋产权证；因不能办理产权证，被业主起诉要求赔付大量违约金；因账户已无资金，不能赔付违约金，所以名下仅剩的两套房子被查封；因房子被查封，所以即便缴纳了罚款，按照相关部门规定依然无法办证。

抽丝剥茧后，李唯发现，不动产登记部门、处遗办公室、开发商等各方都愿意为鸿嘉小区业主解决房产证办理问题，但历史原因、当下规定、企业实力等各种因素交织错杂在一起，客观上导致房产证的办理陷入了一个循环，来回往复，止步不前。

同时，业主主张的违约金是按照违约时长计算的，李唯算了一笔账，对于鸿嘉公司而言，房产证早一个月办下来，违约金就少产生93.8万元，这对早已入不敷出的企业能减轻不少负担；而且，房产证如果迟迟未办，双方的违约金“欠账”就会像雪球一样越滚越大，矛盾加剧可想而知。

就案办案、机械执行显然已不能彻底化解矛盾，法院还有没有其他发力点？怎样才能为业主扫清办证障碍，给持续滚动的违约金按下“停止键”？李唯暗下决心，一定要为业主、企业彻底解决问题。

是“能动解封”，更是“主动破局”

“已查封的房子能解封吗？会不会导致仅有的执行资产流失？”法官们大胆假设。

执行团队反复研究调查，终于找到了突破口：两套被查封的房子实际属于已签订购买合同且交付房款的两位业主，只是因为业主尚未办理网签，所以暂时还显示在鸿嘉公司名下。

“两套房子实际所有人应该为业主，房子是老百姓半辈子的血汗钱，因此即便查封了，我们也不能僵化办案，真的将其用于执行，因此解封有合理性和必要性。”法官们又进行了小心求证，最终，执行团队一致决定解封。

如果按正常流程，案外人异议、移送审查、提起异议之诉……一套解封程序下来最少需要一年时间，而且，处遗办公室是一个临时协调机构，留给鸿嘉公司解决房产证遗留问题的办理时限只剩下五个多月，法官必须和时间赛跑。

于是，执行团队决定不必等到案外人发起异议之诉，而是由法院主动将两套房子解封，以法院的积极作为，为老百姓的核心利益披荆斩棘，开路架桥。

一子落，满盘活。

解封后，李唯第一时间督促开发商按照“处理遗留问题”项目的要求提交材料。2021年11月3日至17日，超建面积公示期顺利结束，处遗办公室批准了鸿嘉小区的超建面积合法化；

随后，公司董事会采取融资借款方式，将超建罚款等相关费用按期交付；

接着，处遗办公室查询到解封信息，对鸿嘉小区办理房产证事项予以解禁；

2023年3月7日至21日，鸿嘉小区房屋所有权登记通过了公示期。

至此，业主们终于可以去不动产登记中心办理产权转移登记，违约金“雪球”也相应停止了滚动。

违约金的“雪球”在逐渐融化

另一边，没有了查封标的，之前产生的违约金拿什么赔付的问题，也有了思路。

执行团队了解到，小区物业是鸿嘉公司下属公司，开发商和物业公司实际上是“一家人”，于是李唯想，是否可以考虑用物业费冲抵违约金？

“这样开发商就不用再添新债了，业主的违约金主张也好实现。”执行团队组织业主代表和物业公司、开发商代表坐下来，商谈解决方案。

“如果双方同意的话商量个比例，将每年的物业费按比例冲抵违约金，剩下的留给物业公司，一则要给物业人员发工资，二则保障物业正常运营。小区一旦脏乱差，业主情绪更大了，大伙说是不？”李唯说道。

“李法官，你们既为企业发展和业主着想，还要操心我们的人员工资，太感动了！我们物业公司愿意让出全额物业费，为业主冲抵违约金！”物业公司负责人张良表示。

“那你们的工资拿什么发？”李唯被物业公司的果断和担当所感动，但同时又免不了担心。

“我们一期项目的物业费都顺利收着，一期楼盘多，能兼顾一段时间二期物业的基本运营。而且，我们也想早日把欠账还上，不然心里老是个事！”物业公司代表表态。

就这样，“爱操心”的法官与“能担当”的物业公司双向奔赴，探索解决问题之道，目前已有250余户业主1480余万元的违约金达成了冲抵协议，违约金“雪球”开始逐渐融化。

“每过一个月，违约金就增加90多万元，我头发都愁白了，如果没有法院为我们及时止损，不知道会新增多少欠债，到时企业更加难以生存，现在都解决了！真不知怎么感谢法院！”鸿嘉公司负责人任敏说道。

李唯回访时的心情轻松而愉快。

在小区里，几位退休的大爷正在兴致勃勃下着围棋，场面热闹而精彩。而在鸿嘉公司的纠纷“棋局”中，西安中院精准研判核心矛盾及衍生隐患，主动担当，巧落一子，满盘皆活，既为广大业主的核心权益提供了强有力的司法保障，也避免了企业新债旧债叠加以及大量衍生风险，将恶性循环、没有赢家的“棋局”变成了各方当事人和利害关系人的“多赢”。

近年来，西安中院全力加强执行工作建设，打造了集约高效、智慧精准、交融共享的现代化执行指挥体系。纵向上，全市法院与青岛、成都、武汉等数十家人民法院达成执行联动合作协议，提升跨域作战能力；横向上，推动与公安、民政、税务及不动产等单位联动，将被执行人财产状况“尽收眼底”，极大挤压藏匿空间。2022年至今，西安全市法院执结案件39.33万件，执行到位金额945.24亿元，执行到位金额超过了2022年之前的五年资金总和。

良法善治，民之所盼。党的二十届三中全会指出“坚持致力于为非公有制经济发展营造良好环境和提供更多机会的方针政策”，为法院服务营商环境进一步指明了方向。今年7月24日至25日举行的全国大法官研讨班强调，必须始终把法的精神、条文规定、国情社情案情统一于裁判全过程，在法律框架内寻求最佳裁判方案，做实“三个效果”有机统一，西安法院正以能动履职全力做好九分落实，积极优化营商环境、融入社会治理大局，将群众的“纸上权利”真正变得可感、可享，让良法善治助推市域社会经济平稳健康发展。（记者 贺雪丽 通讯员 许颖）

（文中开发商、小区名称及物业负责人姓名均使用了化名）