住有所居、居有所安，老百姓终于有了盼头

2023年12月7日，迎来大雪节气，甘肃省永靖县城阳光满满，冷空气比往年到来的要晚一些。

上午10时，永靖县政府办公大楼10层会议室，一场关于永靖县“一方水榭”商住小区历史遗留问题化解工作的座谈会正在召开。3位业主现场领到不动产权证书，连同前一天在县政务大厅办理不动产权证书的8位业主，这两天共有11位业主顺利拿到了“红本本”。

“有证了，这才是真正有了家！”翻开证，看到上面写着自己的名字，阳先生的喜悦显在脸上。

窗外阳光普照，12月初的永靖，这样的天气并不多见。大雪是仲冬的开始，不过对阳先生这些“一方水榭”小区的业主来说，这个冬天是偏暖的。

不能等着案子再批量涌进来，必须沉下去调查，尽早发现问题源头

2016年6月，阳先生在位于永靖县古城新区的“一方水榭”小区全款购买了一套新房。攒了这么多年的钱，终于拥有一套属于自己的房子，全家人欣喜万分。房子装修完，一家人入住了，但这套房子的不动产权证书却迟迟办不下来。

直到2019年，小区门口公告栏张贴了一份来自甘肃省高级人民法院的公告。“看见公告上的名单，才知道自家房子已经被法院查封，还打算被拍卖了。”这份公告给阳先生泼了一盆冷水。

买了房过不了户，等来的却是被查封、被拍卖，究竟为何？

时间还要再往前追溯。环宜置业公司是“一方水榭”小区的开发商，2011年以项目所属全部土地及部分已建成房屋设定抵押，向世润资产公司借款，因到期后未能全部偿还，双方产生纠纷。后经甘肃高院一审判决、最高人民法院第六巡回法庭二审调解，确认环宜置业公司再偿还本金9400万元及相应利息。因环宜置业公司未能履行调解书确定的还款义务，世润资产公司申请强制执行，甘肃高院于2016年6月立案，7月裁定查封小区对应抵押财产。

之后，世润资产公司将案涉债权全部转让给方盾资产公司。执行过程中，通过司法拍卖小区部分未出售房产，方盾资产公司受偿6000多万元。但尚有债权未实现，方盾资产公司申请继续拍卖查封房产。

但后续执行并不容易。小区预建17栋楼，一些楼栋建成之后出售并交付，很多住户已经入住。

“一方面，申请执行人方盾资产公司要求处置查封房产，以实现债权；另一方面，住户买下了房，却又面临可能失去房子的风险。”甘肃高院民三庭法官刘永生（原执行局法官）是该执行案件承办法官，他认为，如果房子已经卖出去了，还要再继续强制执行的话，容易滋生很多矛盾。购房者作为案外人因房屋被执行可能提出执行异议，方盾资产公司因执行不畅可能提出申请执行人执行异议之诉。

因存在私人交易、以工程款抵债等情形，相关部门又难以提供房产登记准确账目，加之小区被多家法院查封，想要摸清房屋实际出售、购房人实际居住等情况，需要花费很大功夫。

“我们通过张贴公告的方式告知哪些房产涉及查封会被处置，让住户了解情况后及时主张权利，告知提出异议需要准备的材料，并在小区里逐栋逐层逐户摸排。就这样，前后一共张贴了4次公告，陆续有一些住户提出执行异议。”刘永生谈及执行过程，感慨颇多。

“原先根本不了解情况，谁也不愿意买被抵押的房子，更不想惹上这样的麻烦。”得知房子要被拍卖，阳先生抓紧联系刘永生，向甘肃高院提交执行异议申请材料。甘肃高院经审查后裁定中止执行。之后方盾资产公司以申请强制执行为由提起执行异议之诉，甘肃高院一审判决驳回诉讼请求，其又上诉至最高法院。

自2022年中以来，六巡陆续收到牵涉该小区的执行异议之诉二审案件110多件。“一开始单个案件零星来到六巡，后面又来了一些同类案件，这些案件标的额不大，但都是同一个小区、同一个项目的，诉求几乎都是关于房子要不要执行的问题。大家一致认为应该到小区实地了解情况，不能盲目断案。”六巡分党组副书记、副庭长罗智勇说。

2023年9月21日，六巡法官助理黄存宏等人来到“一方水榭”小区，调查一批案件所涉房屋情况。“在满足已签订书面买卖合同、支付一定价款等情形的基础上，商品房用于居住能够排除执行。我们通过物业查找涉案房屋的水电暖和物业费缴纳情况，挨家挨户登门询问，逐一查明入住情况。”黄存宏讲第一次去小区调查时说。

“在与案涉住户以及邻居了解情况时发现，除了已经到法院的这些案子，小区内不少住户都有类似情况，有的正准备打官司，有的还在观望。”黄存宏等人敏锐察觉，目前的案件可能只是一小部分，后续案件及衍生问题远不止此。

有了这些调查结果，9月27日进行案件合议和专门研究时，最高法院副院长、六巡庭长杨临萍有了明确思路，因方盾资产公司抵押债权受偿从而产生了这么多纠纷，且涉及购房者等多方利益，要在查清事实、依法裁判的基础上，统筹做好衍生案件诉源治理，不能等到后面案子都进到法院了再去解决，必须尽早确定问题症结，及时管控风险隐患。

“按照杨临萍副院长要求，我们与甘肃高院分别成立了工作专班，相互协作，密切配合，共同推动这一已持续多年的系列串案和死结得以化解。”罗智勇说。

接连召开4个座谈会，找问题、明方向、指路子，促成共识，推动问题解决向前发展

十一假期刚结束，六巡着手推动此事。

2023年10月10日上午，六巡一级高级法官李伟，法官助理黄存宏、刘文科，书记员闫榕慧一行来到兰州，与甘肃高院审判部门、执行部门人员就推动处理涉“一方水榭”小区系列案件进行座谈。

刘永生介绍说，前期有过很多次磋商，2023年8月28日，各方曾初步达成解决该小区历史遗留问题的执行方案（会议纪要），方案修改了十几次，但后续仍有不少阻碍，进展缓慢。

了解当下进展情况后，李伟在会上说：“基本事实相似的同类案件经过甘肃高院一审，又大量上诉至最高法院，这种情况是较为罕见的。”针对矛盾纠纷的处置，她指出，系列案件背后的涉众型矛盾纠纷应该引起关注，要协调各方力量做好处置方案，减少案件数量，同时将潜在的衍生隐患纠纷妥善化解。

10月10日下午，六巡、甘肃高院、方盾资产公司相关人员在同一个会议室继续召开座谈会，针对目前最关切的方面以及遇到的困难进行讨论。10月11日上午，六巡、甘肃高院、方盾资产公司、环宜置业公司、永靖县政府及相关职能部门等几方人员又在永靖县政府进行座谈。

“由于很难掌握有效的销售数据，执行工作非常难。”方盾资产公司诉讼代理人张国峰说，作为国有企业，方盾资产公司对交易真实性等因素有疑虑，想走完整个诉讼程序，以避免后续麻烦。

“债权人利益要保护，但在大多数执行异议之诉都败诉的情况下，继续通过诉讼程序逐案解决，不仅浪费宝贵的司法资源，而且败诉结果损害企业形象，更不利于百姓安居和社会稳定。”李伟明确。

“一方水榭”小区是永靖县重点项目，毗邻县政府，周边拥有优质教育资源，是全县规模最大的小区。由于资金链断裂，小区建设未能及时完工，还有四栋“烂尾楼”，种种因素导致该小区成为全县的老大难问题。

“县委县政府始终把该小区遗留问题化解作为重大民生工作，但由于涉及问题错综复杂，长期无法取得进展。”永靖县副县长高国林说。

2021年以来，甘肃省开展化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题专项工作。“一方水榭”小区“登记难”问题是政府迫切解决的事情。

“当时集中为小区500多套房产办了产权登记，但因土地被抵押，这些不动产权证书并不具备完整权能，房屋尚不能进行交易等。住户们抵触情绪较大，信访事件时有发生。”永靖县不动产登记事务中心主任孔海玉说，除此之外，很多住户买房好多年了，迟迟办不了证，而办理可交易的不动产权证书要以小区土地和房屋解封解押为前提。

“这个项目关系社会维稳，公司完全配合。但作为债权人，不能只解决老百姓办证难而不考虑债权问题，我们压力也很大。”方盾资产公司一位高管表示。

……

一天半时间，连续3个座谈会，参会人员不断扩增。大家推心置腹，把积怨已久的问题一个一个摊开来说。

一面是批量涌入案件和更多潜在隐患，一面是债权人利益保障，一面是老百姓安居乐业，一面是当地政府维稳压力……千头万绪拧成的结，如何解开？

“当下阶段，既要维护债权人利益，减少更多衍生纠纷，又要抓住保护老百姓利益这个核心，这应是大家共同的价值目标。”李伟在会上指出，各方都要面对现实，鼓起勇气，站在全局看待问题，积极推动问题解决向前发展。

有了这样的目标和共识，在之后的你一言我一语中，就问题如何解决大家终于有商有量起来。

对于保障债权人利益，刘永生说，“目前正在进行排查，梳理出来未提异议房屋的范围，积极进行评估出售。并与方盾资产公司沟通协商，希望对于在查封前办了证的房屋，同意解封解押，尽快解决老百姓的烦心事”。

“后续纠纷能否通过‘相同情形相同处理’方式解决，比如还未判决以及未进入诉讼的案子可以参照最高法院生效判决来处理，鼓励申请撤诉；一审判决已经作出的案件不要再上诉了。”李伟提出。

“这项工作实际上已经在做了，对案件进行类型化梳理，并且标注涉诉情况等等。”方盾资产公司高管表示，目前应把大家能达成共识的、能推动问题解决的方案先行固定下来，分步进行解决，并及时向公司总部汇报，促进落实。

“这些问题和建议，也是接下来工作的方向。政府方面会继续推进未提异议房屋的处置，继续排查可处置房屋，并做好‘烂尾楼’的鉴定评估续建事宜，统筹办证工作，安抚好住户情绪。”高国林说。

……

问题越辩越明、道理越讲越透、方案越说越清，距离解决问题已经不远了。

在六巡指导下，各方就如何争取最大公约数反复磋商。

“座谈会之后，大家解决问题的态度都非常积极。我们又对数据进行排查梳理，与各方进行了多轮沟通，逐步得到有效回应。”刘永生说道。

在最高法院的指导下，甘肃高院、永靖县政府、方盾资产公司、环宜置业公司四方达成《关于金融借款合同纠纷执行案件及执行异议之诉案件问题化解处置会商意见》，《会商意见》共7个条款，围绕小区所有土地及房产争议的方方面面作了具体安排，各方主体责任分工明确。

12月7日，永靖县“一方水榭”商住小区历史遗留问题化解工作座谈会召开，四方现场签订会商意见。“《会商意见》把大家达成的共识固定下来，推动工作在‘阳光下’开展，在做好诉源治理的基础上，解决老百姓办证难问题，保障债权人和购房者的合法权益。各方都要拿出实际行动，形成合力，继续推动问题妥善解决，从而也使各方从中受益。”罗智勇在座谈会上讲道。

以保护老百姓利益为先，联动各方力量，协同实现双赢多赢共赢

根据《会商意见》，方盾资产公司对已上诉的21个案件撤回上诉，对正在一审的35个案件不再上诉；同意对已终审判决的89套房屋解除查封和抵押，并与愿意交清房屋尾款的住户达成执行和解，接收尾款作为执行案款，让住户们可以正常办理不动产权证书；同意对已办理产权登记且非方盾资产公司抵押查封的600多套房屋解除对应的土地查封和抵押，让所有人真正享有房屋所有权。

“这样一来，当前在法院的案件量大大减少。同时，600多套房屋解封解押后，已办房产证得到了权能完善，又能避免可能提起行政诉讼案件的风险，真正把矛盾纠纷止于萌芽状态，做实了诉源治理。”李伟说。

随着目前未提起执行异议房产的出售，方盾资产公司债权将得到一定实现，按照《会商意见》继续对剩余房屋进行相应处置，将最大限度实现债权。同时，环宜置业公司可以现有房产解决债务压力，甘肃高院也能顺利推进执行工作。

“房产证上写着自己的名字，安安稳稳，咱们这心里才算踏实了！”谈起漫漫维权之路，不少住户感慨。

小区的物业管理以及绿化、道路、外围建设得到优化改善，政府已对“烂尾楼”开展盘活续建工作，其中12号楼将很快交付，优先安置购买了已预售房屋的67户业主。“群众知道这个情况后非常激动，还向县政府和县住建局送来锦旗表示感谢。”永靖县住建局副局长张国强介绍。

“这几个月，事情终于有了突破性进展。方盾资产公司的债权以最小的损失得到相应受偿，上千户家庭的安居问题得到妥善化解，整个小区也‘活’起来了，困扰政府多年的问题正在各方力量的支持和推动下得到解决。”高国林欣慰地说。

拯救一个优质楼盘，一揽子化解系列矛盾纠纷，各方在积极努力下，最终实现了双赢多赢共赢。

“一方水榭”小区问题是当下房地产和建工领域矛盾纠纷的缩影。

记者了解到，近年来，受市场格局、融资压力、疫情冲击等多重因素影响，房地产及建工领域的不确定风险激增。矛盾纠纷一旦产生，多数牵涉到相关企业、购房者等众多利益主体，形成原因复杂，衍生纠纷不断，后果影响广泛，最根本的是人民群众的切身利益难以得到保障。大量案件涌入法院，审理周期长、难度大，极易造成积案，成为影响审判质效的“沉重包袱”。

“诸多因素交织，就案办案是不断往里添加交织的力量，最终往往形成死结。”李伟说，如何减少小区纠纷案件再衍生，必须发挥裁判的示范引领作用，把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，通过案件审理发现问题根源，延伸审判职能，在引导和疏导端用力，促进各方形成实现共赢的深刻认知，扭转纠纷不断出现造成的被动局面，真正从源头上减少诉讼增量。

近年来，六巡积极推进诉源治理工作，2023年5月23日召开了巡回区房地产及建工领域纠纷诉源治理经验交流及工作推进会。记者得知，巡回区法院与政府建立了府院联动机制，与住建等部门加强协同合作，不断健全前端治理体系，这都为此次化解该小区问题提供了坚实基础。

“在各方都面临压力的现实情况下，解决复杂纠纷案件更应从政治上看、从法治上办，‘把屁股端端地坐在老百姓这一面’，将等待审理变为靠前指导，从单打独斗变为联合作战，强化司法与行政有机结合，推进问题得到一揽子化解，真正做到案结事了政通人和。”采访过程中，罗智勇谈道，“一方水榭”小区系列纠纷实质性解决是六巡践行能动司法推动诉源治理的生动典型。诉源治理不是一蹴而就的，关键是从社会发展大局通盘考虑，积极联动各方力量，以实现“三个效果”有机统一来检验实效，不断厚植党的执政根基。

“最高法院看问题更长远，化解问题重实效，切实解决了很多难点堵点。”见到刘永生时，他刚从永靖返回兰州，为81位住户办理了解封手续。

兰州至永靖，车程大约1小时，做该小区执行工作已有7年，刘永生不记得往返过多少次。下次去永靖，他的心情估计会轻松好多。届时，相信更多像阳先生一样的购房者，已经住有所居、居有所安……

（文中“一方水榭”小区、阳先生、环宜置业公司、世润资产公司、方盾资产公司均为化名）

短评

能动司法服务房地产市场平稳健康发展

保交楼、保民生、保稳定，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局，人民法院要主动担当，能动履职。最高法六巡坚持能动司法，让困扰甘肃省永靖县一小区多年的房地产执行异议之诉系列案件取得实质性化解，为房地产领域矛盾纠纷处理提供了借鉴和启示。

中央经济工作会议指出：“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险”“促进房地产市场平稳健康发展”。为深入贯彻落实党中央决策部署，人民法院要以高质量司法服务保障房地产市场平稳健康发展。

做实为大局服务、为人民司法，持续有效避免房地产领域系统性风险。面对上百起批量涌入的案件以及更多衍生矛盾纠纷，六巡坚持人民至上，坚持从政治上看、从法治上办，自觉从党和国家重大部署和法院工作全局通盘考虑，通过深入实地调研走访和查明事实，挖掘问题根源，进行系统安排，在诉前、源头化解了大量矛盾纠纷，促进重大风险“慢撒气、软着陆”，更好地维护人民群众合法权益和社会稳定，促进厚植党的执政根基。

坚持能动司法理念，抓实诉源治理工作。“法治建设既要抓末端、治已病，更要抓前端、治未病”。六巡避免就案办案、一判了之等简单做法，主动向前延伸职能，突出问题导向，找准矛盾症结，不断在引导和疏导端用力，以高效公正裁判赢得各方信赖，合理回应购房者、开发商、债权人、地方政府、甘肃法院等各方关切，最大限度保护各方权益，以一揽子解决方案做实衍生案件诉源治理工作，达到“审理一案、治理一片”的良好效果。

强化府院联动，协同各方力量，推动问题实质性化解。执行异议之诉案件表面是当事人之间的民事纠纷，实质上各方利益纠葛错综复杂。紧紧依靠党委、政府，合力化解矛盾纠纷尤为重要。六巡和甘肃高院分别组成工作专班，与永靖县委县政府强化府院联动，与相关部门协同配合，与相关主体密切沟通，务实开展研究，提出对策建议，促成各方相向而行，推动实现百姓安居和一方稳定。

房地产市场关联度高、带动性强，要妥善化解房地产领域矛盾纠纷，人民法院要坚持以人民为中心这一根本立场，始终与党中央对形势的重大判断同频共振，主动融入社会治理，提高整体性、协同性、预见性，落实能动司法、“抓前端、治未病”、双赢多赢共赢、案结事了政通人和等理念，在法律框架内，努力寻求案件处理的最佳方案，锚定推进中国式现代化这一“最大的政治”，以高质量司法服务保障经济社会高质量发展。（见习记者 张悦）