破解租赁难题 “典”亮民生保障

导读

2020年以来，中央持续推进住房租赁制度改革，坚持以租购并举为方向，不断完善租房政策、规范租房市场、促进房屋租赁市场高质量发展。人民法院依法裁判涉房屋租赁合同纠纷案件，充分保障当事人合法权益，对实现“解决好居民住房问题”目标具有重要意义。江苏省南通市两级法院始终高度重视涉及房屋租赁合同纠纷案件，坚持以人民为中心，厚植司法为民情怀，着力促进房屋租赁市场和谐与社会稳定。近期，南通市中级人民法院梳理了一批房屋租赁合同纠纷案件，对夫妻共同租赁房屋债务以及危房补偿等问题进行解析，为维护租赁合同双方当事人合法权益、增进人民群众福祉以及促进房屋租赁市场健康有序发展提供有力司法保障。

出租房入户门密码被修改致无法入住，能退租吗？

2022年6月5日，大学毕业的张赫因刚参加工作无法负担一整套房屋的租金，经中介介绍后找到了房东陈响，陈响愿以每月600元的价格将其所有的新景苑2栋309室的北侧卧室出租。

6月6日，陈响作为甲方、张赫作为乙方签署了租赁合同，载明：1.乙方可以将北侧卧室作为个人空间单独使用，共用厨房及卫生间等公用设施；2.乙方应按季度预交租金1800元，另需缴纳600元作为押金；3.若甲方延迟交房达7日，乙方有权解除合同，并主张600元违约金；4.中介费用1200元，双方各半负担。合同签订后，张赫向陈响转账2400元，陈响将北侧卧室钥匙交付张赫，并告知其房屋大门入户密码。

6月7日，张赫因故返回老家。6月15日，张赫返回时发现房屋大门入户密码被更改，导致其无法进入。后张赫在微信上联系陈响，得知陈响因对合同条款有意见且与中介产生纠纷，要求张赫与中介毁约后二人私下签约。但因张赫已经支付中介费用，无法与中介毁约。

后张赫无奈搬离案涉房屋，并将陈响诉至法院，要求返还租金、押金2400元，并赔偿违约金600元。

南通市崇川区人民法院审理后认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张赫、陈响签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张赫已按约交纳房租及押金，陈响作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。具体来说，陈响虽将案涉房屋卧室房门钥匙交予张赫，但事后更改入户门密码并经张赫催告后拒绝告知，导致张赫事实上无法入住，系以自己的行为表明不履行主要义务，构成违约，张赫据此主张解除合同于法有据。在合同解除后，陈响应当及时返还张赫已交纳的房租及押金2400元；此外，张赫要求陈响另行赔偿违约金600元，既有合同依据，亦未过分高于违约造成的损失，应予支持。因此，法院判决陈响返还张赫房屋租金、押金，并赔偿违约金，共计3000元。

一审判决后，双方当事人均未上诉，本案裁判已经生效。

【法官讲法典】

民法典第七百零八条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本条规定了租赁合同中出租人的义务。所谓交付，是指出租人将租赁物的占有转移至承租人，因为承租人要取得租赁物的使用权必须对该租赁物实现占有，占有是能够使用的前提。出租人交付的租赁物必须符合约定的使用目的。若出租人未按照合同约定交付租赁物或者所交付的租赁物不符合约定，造成承租人的租赁目的不能实现，除非存在免责事由，否则应当承担违约责任。

本案中，双方在签约后出租人交付了钥匙，看似已经完成租赁物交付义务，但事后出租人陈响更改入户门密码并拒绝告知的行为，导致承租人张赫无法进入租赁房屋，更无法实际入住租赁房间。张赫基于租赁合同对所租房屋的占有、使用、收益等相关权利受到损害，因此，其可要求解除合同、返还已交纳的租金并赔偿损失。

租赁商铺所欠租金，是夫妻共债吗？

2016年5月，甲方赵伟与乙方刘烨签订了一份租房协议，载明：乙方刘烨将其所有的江海路30号房屋租赁给甲方赵伟使用，年租金1.2万元，租期5年。

协议签订后，赵伟即将该房屋用于经营手机售卖与维修业务，营业执照登记的经营者为赵伟一人。但日常经营过程中，赵伟的妻子张倩亦参与到手机经营业务中，且在赵伟外出期间，由张倩一人负责店面运转。

2021年5月，房屋租赁协议到期，但赵伟未退房，并继续使用该房屋经营手机业务。对此，刘烨亦未提出异议。2022年8月，赵伟将房屋钥匙交还刘烨，刘烨出具收条一份，至此双方租赁合同解除。之后，刘烨向赵伟主张2021年5月至2022年8月期间的房屋租金，但遭到赵伟拒绝。刘烨将赵伟、张倩夫妻二人一同诉至法院，要求二人支付租金。

庭审中，赵伟辩称，租赁协议约定租期至2021年5月，其无须负担之后的租金。张倩则辩称，其并非租赁合同当事人，案涉房屋营业执照亦只登记了赵伟一人，其与本案无关。

海安市人民法院审理后认为，刘烨与赵伟签订的租房协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。租赁期限届满后，赵伟继续使用租赁物，刘烨并没有提出异议，因此“原租赁合同”继续有效，但是租赁期限转为不定期。现刘烨要求解除租房协议并返还房屋，赵伟亦表示同意，并于2022年8月向刘烨交付了房屋钥匙，刘烨也出具了收条，即双方已协商一致解除租房协议，并完成了交接。因此，赵伟应当支付2021年5月至2022年8月期间的房屋租金。

赵伟承租案涉房屋经营手机业务，营业执照登记的经营者仅为其一人，根据合同的相对性，刘烨只能要求赵伟支付租金。但在该房屋日常使用过程中，张倩作为赵伟的妻子亦参与了实际经营，故张倩为共同经营人。该房屋租金为赵伟、张倩夫妻二人共同债务，二人应共同对房屋租金承担连带清偿义务。

一审判决后，双方当事人均未提起上诉，本案裁判已经生效。

【法官讲法典】

夫妻一方作为承租人签订房屋租赁合同，其配偶是否应承担支付租金的连带责任，是现实生活中备受关注的问题。随着经济社会的发展，家庭生活越来越多地与市场经济交叉，民法典婚姻家庭编与时俱进，从“共债共签”“日常生活需要”“共同生产经营需要”等方面，对于夫妻共同债务认定作出了明确规定，为解决夫妻欠付房屋租金等夫妻债务问题提供了明确的法律依据。

民法典第一千零六十四条规定：夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。

本案中，虽然仅赵伟一人与刘烨签订了房屋租赁协议，但是在赵伟使用该房屋经营手机业务中，张倩作为其配偶一同使用该房屋并实际参与了手机经营业务，故该房屋租金应依法认定为赵伟、张倩二人的经营性夫妻共同债务，以充分保障房屋租赁合同债权人的合法权益。

租房经商租到危房，预期得利能获赔吗？

2021年3月，丁书华与兴隆公司签订房屋租赁协议一份，约定由其承租兴隆公司所有的人民路50号房屋，租赁面积为320平方米，租赁期限为5年，租金为12万元/年。合同签订后，丁书华先行支付了租金12万元。

2021年5月，丁书华为经营烧烤店着手对承租房进行装修，该装修为内部装饰性装修，不涉及房屋主体结构以及墙体改造。施工过程中，丁书华收到城建部门的停工整改通知书，载明：经鉴定，人民路50号房屋承重墙体发生较大变化，属于危险性房屋，随时有倒塌风险，应当立即停工。

停工后，丁书华申请进行资产损失评估。经鉴定，租赁房屋内的装修、现场物资以及丁书华自2021年12月起至合同期满的经营损失总评估值为50万元，其中资产损失30万元、可得利益损失20万元。

因就赔偿事宜未协商一致，丁书华将兴隆公司诉至法院，要求赔偿其损失。庭审中，兴隆公司辩称，认同资产损失，但由于烧烤店尚未开业，不认同预期可得利益损失。

海安法院审理后认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，丁书华与兴隆公司签订了房屋租赁协议，兴隆公司负有提供符合国家安全标准以及合同约定的租赁物的义务，丁书华负有妥善使用租赁物并缴纳租金的义务。丁书华承租该房屋的目的在于经营烧烤店，并进行装修。但因为该房屋存在重大安全隐患，导致房屋无法继续装修。因而，丁书华租赁该房屋用于经营的合同目的无法实现，且原因为兴隆公司未提供符合安全规范的房屋，故由此造成的损失，兴隆公司应当承担赔偿责任。关于赔偿损失范围，除直接损失外，还包括间接损失，主要指因合同无法正常履行而失去的可以预期取得的利益，即假定违约方按照约定履行了合同义务时非违约方所能获得的利益。

本案中，依据鉴定报告，丁书华的损失除直接资产损失30万元外，还包括合同能够正常履行状态下其能够获得预期经营收益20万元。故法院判决兴隆公司赔偿丁书华50万元。

一审判决后，双方当事人均未上诉，本案裁判已经生效。

【法官讲法典】

民法典规定了合同违约后的损失赔偿制度，即在行为人违反合同约定造成对方损失时，行为人向受害人支付一定数额的金钱以弥补其损失。赔偿损失的范围可由法律直接规定或由当事人约定，在法律没有规定和当事人没有约定的情况下，应按完全赔偿原则赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失，主要涉及返还利益、信赖利益、固有利益、履行利益以及可得利益等不同的利益类型。其中，关于可得利益，是合同履行后债权人所能获得的纯利润，又可分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等。在承包经营、租赁经营合同以及提供服务或者劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。

本案中，丁书华租赁兴隆公司房屋的目的在于从事烧烤店经营活动，在烧烤店正常经营状态下其所能获得的利润收入，为其预期可得利益。对于该部分损失，兴隆公司应予赔偿。

■法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第一千零六十四条 夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。

（吴振宇 宗苏烨 顾建兵）