0首付购房、借贷换贷 真香还是真坑?

发布时间:2024-12-23 23:44:06 来源: sp20241223

  0首付购房、借贷换贷 真香还是真坑?

  专家:0首付购房或增加后期资金成本和月供压力,借贷换贷本质上没有真正减小房贷压力

  近日,有购房者告诉新京报记者,对于存款不够的人,“0首付”购房是最快得房的一种方式。也有购房者向新京报记者表示:“因为购房早,作为存量房贷的一员,我的房贷利率仍接近5%,用消费贷还房贷或许是一个选择。”

  房贷“减负攻略”暗流涌动,实际效果如何,风险怎样?多位银行人士指出,“0首付”购房看似减轻了购房者初期购房压力,实际上或增加后期资金成本和月供压力,“0首付”购房更多是开发企业、中介吸引购房者的一种手段,并非完全无风险的优惠政策;而“借贷换贷”本质上没有真正减小房贷压力,反而容易弄巧成拙,严重的可能还会涉嫌骗贷罪,甚至贷款诈骗罪。

  购房

  “0首付”暗藏猫腻:开发商垫付、签订阴阳合同

  “0首付买房,是馅饼还是陷阱?”在社交网络上,购房“0首付”再度引发热议。在“0首付”的诱惑下,仍有购房者“入局”。

  约1年前,来自广西的购房者高星就0首付购入了一套房产,现已成功入住。高星告诉新京报记者,自己购入的房产面积97平米,平均4000多元/平米,为此她向银行申请了42万元按揭贷款。

  “0首付”的具体流程是楼盘开发商先将首付款打入高星的银行账户,她再把这笔钱转到开发商指定账户。“银行只关注是否有首付款给到开发商。”高星表示,去售楼部和开发商面签合同,需携带两张不同银行的银行卡,一张银行卡用来接收开发商的打款,另一张银行卡用以打流水做按揭贷款。

  高星表示:“对我们这样没有多少存款的人,这是最快得房的一种方式。”

  房产中介乔华对新京报记者举例“实际成交价格为135万元的房子首付21万元(占比15%),贷款是114万元(占比85%),我们会拉高房屋评估价,给银行上传信息房价158万元。按158万元的房价来贷款,首付是24万元(占比15%),贷款是134万元(占比85%)。”

  “实际成交价格是135万元,贷款就贷了134万元,就相当于‘0首付’购房。”乔华称。

  推“0首付”政策的开发商和房产中介屡见不鲜。

  广州黄埔科学城某地产售楼部工作人员张骏表示,可以“0首付”购房,并给出了两种方案:一种是办理“首付贷”,利率是3.8%;另一种是9万元的首付,剩下免息分期还款。

  所谓的“首付贷”是一种低利率的商贷,“如果首付不够,可以做两笔贷款。”张骏称自己所在的售楼部和部分银行都有合作。对于是否真的能用于付购房首付,他表示,“只要银行能批下来就没问题。”

  另一种免息还款的方案,针对部分房地产项目,张骏表示,“免息还款通常还款期限较短,多为3至5年。”不过,张骏也坦言,“0首付购买,月供压力会比较大”,他并不推荐0首付购房。

  “‘0首付’通常是由房地产开发企业或房地产中介机构通过预先垫付,或是虚拟抬高房屋价格,从银行以按揭贷款的方式来获得首付款。”8月2日,郑州市住房保障和房地产管理局曾发布风险警示称,“0首付”不仅不能从根本上解决购房者短期资金短缺问题,通常还需借助于签订阴阳合同、高评房屋价格等违规行为来实现。这不仅增加购房者贷款利息及按揭月供还款负担,还存在较大的骗贷法律风险。

  换贷

  “以贷还贷”陷阱:提前还款变负债重压

  房贷之乱还不限于首付层面,存量房贷还款违规操作也时有发生。

  7月22日,据中国人民银行网站消息,1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点,分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%。随着LPR下调,新发贷款利率随之下调,但部分存量房贷利率依旧偏高,且与不少银行的消费贷等贷款存在利率差,这就使得“以贷还贷”有了可乘之机。

  “消费贷能还房贷?”社交平台上,一位网友留言:“我就这么干,我妈借我30万,我先去还了,再贷出来还给她。”这位网友告诉新京报记者,用消费贷还房贷要多转几手,不能直接转进房贷账户。

  王红霞也有“以贷还贷”的想法。她的房贷利率目前仍超过了4%,而大部分银行的消费贷利率仅3%左右。王红霞据此算了一笔账,按照现在的房贷利率,她每月需要偿还8000元左右的房贷,若借三年期消费贷后提前还房贷20万,房贷月供可减少两千元左右,但每月还会新增消费贷月供5000元左右。

  易居研究院副院长严跃进也为记者算了一笔账:“以贷款30万元本金为例,传统房贷分30年还清,总支出约为51.56万元,每月还款仅1432元,若借消费贷(3年还清)还房贷,总支出虽减少了近20万元,但每月还款额度高达8698元。”

  严跃进认为,房贷还款期限长达30年,消费贷普遍还款期限在1至3年,“借贷换贷”看似贷款利率低了,实则每个月的还款成本在增加,并未减轻购房者负担。“借贷换贷”本质上没有真正减小房贷压力,反而容易弄巧成拙。

  “现在消费贷利率普遍为3.4%。”工商银行一个网点客户经理告诉新京报记者,贷款期限在1至3年,还款方式有三种,分别是等额本金、等额本息、按期还息一次还本,申请额度视申请人近一年的收入情况而定,申请额度最高是30万元。

  新京报记者了解到,有部分银行消费贷利率已降至2.9%左右。

  “首先以贷还贷是不合规的,其次消费贷额度小置换房贷没必要。”上述工行的客户经理也告诉记者,“只要是通过转账的方式,无论怎么转都能知道。”(消费贷)用途只能用于消费,一旦银行发现消费贷不是用于消费用途,会要求申请人提前还款,申请人将面临资金压力。

  分析

  “高评高贷”属“骗贷”行为 或对个人征信造成影响

  “0首付”“借贷换贷”重出江湖,这些“减负攻略”风险可不小。

  有银行人士告诉新京报记者,一旦发现信贷资金被违规挪用,将被银行提前收回。若信贷资金被挪用,银行可合法合规提前收回;而若致使银行受到损失的,可能会涉嫌骗贷罪,甚至贷款诈骗罪。

  中指研究院市场研究总监陈文静向记者指出,“高评高贷”方式本身属于违规“骗贷”行为,如果银行在审批环节发现异常,也会对购房者的个人征信造成影响。

  而针对部分开发商或中介提出的“首付贷”,严跃进指出,“首付贷”被严令禁止,购房首付不允许以其他方式支付,若以商贷用作首付贷,则利率及偿还方式均与传统房贷存在差异,无形中增加了购房者还款压力。

  2022年3月,银保监会官网发布相关风险提示称,诱导或默许一些消费者将信用卡、小额信贷等消费信贷资金用于非消费领域,比如买房、炒股、理财、偿还其他贷款等,扰乱了金融市场正常秩序。

  早在2017年9月9日,住建部、央行、银监会联合印发《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》就明确,严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资行为。

  消费贷用于非消费用途更是被严令禁止。国家金融监督管理总局2024年发布的《个人贷款管理办法》明确提出,个人贷款用途应符合法律法规规定和国家有关政策,贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。

  为了进一步降低购房成本,各地仍在因地制宜不断推出相关政策。

  从监管来看,今年以来5年期以上LPR已累计下调35个基点,“5·17”房地产一揽子政策落地,首套、二套住房首付比例分别下调至15%、25%,取消全国层面首套、二套商业房贷利率下限,同时下调公积金贷款利率。

  从地方来看,各地积极落实“5·17”政策,降低首付比例、降低房贷利率,当前不少城市首套房贷利率已经降至3%左右。除此之外,今年以来已有广州、成都等超20城支持提取公积金支付首付款,同时也有广州、杭州、成都等超20城优化首套住房的认定范围,按区认定首套。

  陈文静认为,这些均有助于降低居民的购房门槛和购房成本。

  (文中高星、乔华、张骏、王红霞均为化名)

  房产中介介绍的“高评高贷”

  正常成交

  房价135万元

  首付15%:21万元

  贷款85%:114万元

  违规“高评高贷”

  房价158万元

  首付15%:24万元

  贷款85%:134万元

  价格135万元的房产,通过违规“高评高贷”贷款134万元,基本实现“0首付”。

  新京报记者 徐雨婷 【编辑:叶攀】

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