发布时间：2024-10-04 12:35:56 来源: sp20241004
上周，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下降25个基点至3.95%后，北京、上海、广州等地多家银行迅速跟进，同步对房贷利率进行调整。
随着降息“靴子”落地，将对个人的买房决定产生明显的“货币政策”红利，那么是否意味着购房人将重新回到市场中来，2024年的楼市“小阳春”将值得期待呢？
为寻找答案，北京青年报记者在降息首周实地探访了新盘售楼处、二手房门店、土拍中心等现场，为您带来第一手的市场解读。
看样板间排队200多号
“呀，看样板间都排起长队了！”上周六，从丰台六里桥赶到海淀永丰产业园里看房的方女士很惊讶，“好久没见这样的场景了，进售楼处排队半个多小时，进来以后看样板间还需要排号，我排了200多号，要看上至少一个小时。”
这个项目的实际位置是在昌平区的朱辛庄地铁站附近，是由中海和未来科学城联合体在2023年12月20日以42.7亿元的底价拿下的地块，命名为中海·寰宇未来，上周六是首次开放售楼处，现场人气很旺。
“我们前一天晚上还在做装修，沙盘都是昨天刚刚粘好的。”现场的一位销售人员表示，根据他们的预期，当天到访的看房客户超过千人。
据了解，项目一共三个样板间，但周六当天开放的只有一个，其余的都还在修改中。来看房的人群一茬接一茬。时不时有人在屋内比划家具摆放，甚至还有拿着卷尺量尺寸的。
这阵子天气不那么冷了，又刚刚过完年，再加上楼市利好政策不断，因此就想来看看房。现场一位刘姓先生表示，他在海淀北工作，朱辛庄地铁到公司只有4站地，非常方便。因此，这次是“全家出动”的，不仅带了老婆、孩子，还有父母也跟着一起来看房，如果户型和价格合适，会考虑买一套改善的四居室。
伴随着看房人的增加，售楼处的置业顾问们也忙成“陀螺”，这边刚对接好一拨儿购房者，那边一个个电话又不断进来。对于北青报记者提出的“6.6万元的单价，为何比周边的越秀和大华的6.2万元/平方米都贵”，销售人员解释道，一方面中海·寰宇未来的户型和装修更好；另一方面，实际开盘也会给出折扣，肯定比6.6万元/平方米的销售指导价要更低。
房企率先“卷速度”
事实上，上述的中海·寰宇未来只是上周新开放售楼处的多个新盘之一。包括保利、中海、华润等央国企在内，多家开发商在结束春节假期，刚刚开工伊始，就率先“卷速度”。
同样是在上周末，保利位于朝阳区的在售项目锦上、天汇、朝央和煦也都对外开放并迎来了破百的到访客户，2月25日，保利发布海报称，周末单日的销售达到了2.13亿元。
“今年房企们会更卷，上半年最卷的会是开盘时间。”在接受采访时，某朝阳区在售项目的营销负责人向北青报记者表示，2024年上半年的北京楼市，抢跑将会是常态。
中海除了寰宇未来以外，位于石景山的寰宇天下五期也开放了售楼处和样板间，同时，位于丰台区郭公庄的新项目，也透露了案名为“丰和叁號院”，全部为大户型，将于3月入市。
北青报记者从上述营销负责人处得知，对后续市场的不确定，促使开发商们加快手中房源的去化。去年下半年新拿地的项目，大部分都会以最快速度入市。“每个热点项目周边其实都是竞争激烈的板块，像中海的丰和叁號院，要挑战目前区域同样主打大户型的项目招商臻园；朝阳保利天汇则与东坝的京投·北熙区形成正面对垒。未来还将有更多的新盘出现，因此，开发商都希望第一时间先圈住一部分客户，抢开年的第一拨儿，才能对半年的去化指标形成有力推动。”
降息利好下看房者置业意向增强
不仅是新房售楼处出现看房人流的明显提升，二手房方面的咨询量与看房量也在节后稳步回升。在此次降息政策出台后，海淀区的中介人士告诉北青报记者，新年假期一结束，就有相当一部分看房人咨询在海淀购房的相关问题，其中很大一部分是已经卖掉手中二手房或者二手房已经挂牌的置换改善类人群，由于降息之后将明显降低贷款杠杆的压力，因此可能会为楼市带来一拨儿新的潜在交易。
来自58安居客研究院的数据显示，信贷政策的变化往往会刺激需求的释放。2023年下半年北京二手房成交高峰恰恰是在9月份，受益于“认房不认贷”政策利好的释放，二手房网签量突破1.4万套。随后逐渐下滑，但月度成交都在1万套以上，整体表现平稳。
今年2月份受春节假期影响，截至22日二手房网签3462套，全月网签量大概在5000套左右。叠加2月末出台的降息政策和春节前通州放松“双限”的政策，购房者对其他区域放松限购预期很高，市场情绪上升，预计将会助推市场成交整体的企稳复苏。
专家观点
第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人、董事李想：
市场会略好于去年，不会出现U形反弹
2023年房地产行业低迷，即便政策利好频出，但没有改变行业整体触底的趋势，因此，业内对于2024年的市场期待并不乐观。这与2022年结束时，众多行业专家和业内人士看好2023年楼市行情完全不同，经历过失望大于希望的落差后，业内对2024年的看法是比较客观和冷静的。
虽然从2023年下半年开始，政府集中释放了不少利好政策，寄希望能够快速刺激楼市，但并没有扭转行业不景气的现状。通过复盘2023年的楼市走势来看，整个行业恢复活力仍需要较长的时间，这个过程会是曲折的，而不是一蹴而就，楼市不太可能出现U形反弹，恢复过程一定会是比较长的。
判断：
因此，对于2024年楼市一季度的表现，我谨慎地认为会略好于去年同期，但不能期待太多。细分的话，二手房活跃度会好于一手房。
具体原因如下：
1.北京楼市多年前已经从增量市场转化为存量市场，需求端的活跃度、成交量等指标，二手房明显好于新房市场。
2.二手房的选择多样性要好于一手新房。比如，买某个特定区域的房子(如选址在四环以内)，二手房的选择会更多。
3.二手房确定性更强，不会出现房企“暴雷”、新房交付延期等意外情况。
而对于新房开发商来说，要想抢占市场、强调去化，除了在营销渠道上下功夫以外，更多的要在产品力的打造上多下功夫，比如，三面宽朝南或者四面宽的户型，功能分区优秀，配套丰富的住宅产品，才能脱颖而出。
同时，2024年整体楼市的平均价格不太可能出现进一步大幅降价的情况，偶尔一些新盘的个别户型可能会出现少量特价房源，但这种以价换量的方式不会大规模出现。从政策层面来看，“稳房价”是确保房地产市场的价格稳定、避免房价出现过快或过大波动的重要指导思想，房地产市场在2024年稳定大于一切，波动性过大不利于行业健康发展。
建议：
从近期的楼市放松政策不难看出一个规律，即限制类政策往往是从一线城市开始的，随后传导至二三线城市。但松绑优化的政策则恰恰相反，往往都是三四线城市先行放开，然后反推到二线城市，最后再反推到一线城市，逐步放开。
在这个过程中，决策层明显是有统筹性的，每出台一个政策，会观察市场反馈，如果效果不明显、不理想，会进一步推出新政策；如果效果比较好，楼市成交明显回升，则会等一等、看一看，再决定后续政策推出的节奏。
目前来说，政策储备的工具箱还非常丰富，以北京为例，包括购房资格限制、区域限制、贷款限制、资产类别的限制等方面都有优化的空间。比如，连续5年缴纳社保的购房资格门槛是否可以降到3年或者2年，郊区(非城六区)先行试水松绑限购等，都是可能采取的方式。
政策未来如何出、何时出，关键要看楼市的走势与表现，例如，关键指标之一的成交量，如果未来一段时间出现明显改善，就会放缓政策进一步优化的节奏，反之亦然。
专家观点
合硕机构首席分析师郭毅：
楼市价格持续筑底，信心的拉动与恢复需要更多政策支持
从去年三季度开始，北京的调控政策一直处在一个持续宽松的环境里面，既有和金融相关的，比如，调整首套房首付比例，降低贷款利率；也有和房地产市场政策相关的，比如，通州“双限”的解禁，以及普通住宅认定的调整，都对楼市的企稳起到了明显的助推作用。
但是，由于市场由热转冷经历了一个比较长的时间，因此调控政策真正发挥效力，把房地产市场从低谷中向上拉升，也同样需要一个过程。
现状：
其实新房项目的成交量并没有出现一个明显的升温，所以各个项目还是会以推出“特价房”的方式来争取更多的购房家庭。因此，现在的房地产市场价格处在一个持续的筑底阶段。
以最新发布的降息为例，对于当下正在购房的家庭来说，可以有效地降低杠杆，是明显的利好。不过，对于大多数处于观望的人来说，降息并没有明显拉动需求的作用，也无法大量激发潜在需求入市。因此，目前楼市尤其是新房市场，还是会持续筑底。
今年的“小阳春”会来，但不一定是3月份，有可能会有所推迟，实际的新房成交相比往年的“小阳春”也会显得比较弱。
数据显示，上周是北京结束春节长假的第一个完整的工作周，刚刚过去的周末二手房成交只有1100套左右，而2023年春节后首个周末，二手房市场两天成交高达2500套，也就是2024年目前看，成交量不如去年同期的一半。
许多区域的二手房，包括西城区与海淀区的学区房，都出现了明显的价格下调。目前来看，二手房价格调整是比较充分的，也出现了止跌企稳的迹象。
预期：
如何激发更多增量的购房需求，是政策下一步需要重点考虑的问题。
因为大家都还期待着未来还会有更宽松的政策出炉，会担心当下买房可能会买在半山腰，所以政策牌应该尽出快出，这样，才会给市场和增量的购房需求以信心，更有助于拉动和恢复房地产市场正常的流动性与活力。
专家观点
58安居客研究院副院长李震：
今年楼市出现“小阳春”的概率很高
春节前通州放松“双限”，购房者对政策进一步放松的预期很高，市场情绪上升。
随着春节后人们陆续返京复工，二手房咨询量、带看量也在回升。此外，3月开始海淀区和东、西城区的二手房将是楼市成交热点，这些因素都会助推市场企稳复苏。因此，今年出现“小阳春”的概率很高。
对于这个判断的依据主要有以下几方面：
1.政策面：放松是大势所趋
去年“认房不认贷”、降首付比例、调整普宅标准等一系列政策对楼市有一定提振，但本质还是在激活存量改善换房群体入市；春节前，通州“双限”放松，则是真正触及了放松调控的本质，提升市场增量购房需求。
2.市场面：也有积极迹象
相比去年四季度北京二手房挂牌量突破16万套的高峰来看，目前挂牌量稳定在14万套左右，下滑明显。
2023年11月至2024年1月，连续3个月北京二手房网签量在1.2万套以上，1月份成交量同比上涨约50%，说明市场在逐渐回暖。
此外，“两会”后北京大概率还有新政出台，5月入学季之前，北京海淀区及东、西城的二手房成交量也会增多，都将助推“小阳春”的来临。
3.降息刺激购房需求？
今年2月20日，5年期LPR降低25个基点，将降低购房成本，所有新购房者都可以立刻享受新政利好。尤其是改善需求更加受益，因为改善住房贷款总额要更高，降息会大大减少资金使用成本。
比如，一套800万元的改善房，按照二套首付比例40%来计算，如果是25年的纯商贷，那贷款总额是480万元，降息后可以少还20万元左右利息，数字非常可观。
对于未来楼市走势的判断：
从新房供应量来看，2024年北京供地计划已经发布，商品住宅用地计划供应300公顷，与2023年持平，也就是说新房整体供应平稳。但从2024年各区拟供应计划来看，同一板块“扎堆供应”的现象依然明显，这些新地块入市后势必会对周边在售新房产生挤压，尤其是大兴、顺义、丰台等供应充足的区域，打价格战的概率很高。
但是2024年优质地块的数量也大幅增加，从首轮供地清单来看，东城金鱼池、朝阳酒仙桥、海淀永丰这些板块都有新地，由于供应少、位置佳，去化速度也会比较快。
另外，预计今年仍将有进一步支持楼市的政策出台，尤其是一些库存多、去化难的郊区可能会跟进优化限购政策，参考上海、深圳的经验，减少外地户籍社保/个税年限可能性较大。
此外，政策工具箱中还有放松人才引进、法拍房、商办类、离婚购房等储备，每个政策背后都会精准释放一批对应的购房需求，助力楼市企稳。
本版文/本报记者 李桁 【编辑:卞立群】