向“土地存量”要“发展增量” 住房租赁成盘活存量新方向

人民网北京11月1日电 （记者许维娜）在经济发展的进程中，土地资源的优化利用至关重要。“我们成立用地专班和招商引资专班，建立低效用地、低效厂房数据库，以‘一块一档’‘一企一策’开展精准盘活，保障土地可以实现快速盘活。”日前，广西玉林市北流市一位党总支卢书记表示。

卢书记介绍，截至目前，通过这一系列举措，已经成功盘活了6处低效用地，总面积达22亩。依照当前的发展态势来看，预计到2024年，这一成果将为村集体经济带来超过120万元的收入。

北流市的成功实践并非个例，当前，从产业园、租赁住房到商业消费区、休闲文创园区，整个行业都在积极探索以市场化、专业化的手段撬动盘活存量土地资产，向“存量”要“增量”的路径，不断涌现出诸多鲜活经验。

有专家表示，盘活存量资产、实施城市更新是城市高质量发展的重要推动力，也是构建住房新制度和房地产发展新模式的关键环节。

在此背景下，如何存量盘活土地资产、塑造发展新动能新优势，已然成为国央企的“攻坚课题”。

为助力这一课题的攻克，今年政策端频频发力。5月，人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，旨在为保障性住房建设提供有力的资金支持，进一步推动住房领域的存量资产盘活。7月，国务院国资委批准成立300亿元的国有企业土地资产盘活专项基金，专项用于国有企业土地资产的盘活工作，为国企在存量土地资产盘活方面提供了坚实的资金保障。

这一系列务实举措，标志着今年成为国企央企存量土地资产规模化盘活的元年，为行业发展注入了新的活力。

在中央层面的定调和支持下，各地政府也在积极探索实际方案。

以湖北襄阳为例，今年7月，襄阳市住房和城市更新局、市财政局、市自然资源和城乡建设局等多部门，联合出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，推出多条房地产相关措施。

其中，在盘活存量土地方面，襄阳方面表示，要按照“以需定购”原则，依法收回闲置土地。允许采取“收回－供应”并行方式简化程序，办理规划和供地手续。

ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然介绍，目前，我国保障性租赁住房公募REITs数量已达6只。随着住房租赁市场商业闭环的逐步形成，租赁住房在存量盘活中的重要性日益凸显，成为存量盘活的重要方向之一。

然而，在现实情况中，要顺利啃下存量盘活这块“硬骨头”，并非易事，还面临着诸多实际挑战。

随着存量房收储、城中村改造的快速推进，住房租赁市场有望重塑供需结构。赵然进一步阐述：“市场中或将出现一批‘黑马’品牌，他们通过快速收储存量房源，在短时间内大幅扩张管理规模。但这一过程中也伴随着一系列挑战。”其中，存量资产来源和类型的多元化，使得有效资产的筛选和改造难度进一步增加，加剧了行业微利运营的挑战。

对此，赵然认为产业链思维可能是解决难题的关键。即从“投融建管退”的全生命周期视角出发，进行资产盘活的战略规划。在筛选阶段，存量资产持有方应精准识别具备潜力的存量资产；在建设、管理阶段，需要确保改造后的资产能够满足当前及未来的市场需求；在退出时，要最大化资产价值，确保全产业链的良性运作。