房屋易主后，原承租人必须搬离吗？

本报讯 许军向赵强购得一套住宅后，发现因赵强拖欠其表哥刘威的债务，之前一直把该房租给刘威夫妇居住，直到赵强还清债务为止。多次交涉无果，许军将刘威夫妇诉至法院，要求二人立即腾空并搬离案涉房屋。近日，江苏省南通市中级人民法院对此案作出维持一审的终审判决，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，驳回许军的诉讼请求。

2018年3月，赵强向表哥刘威借款150万元，后双方签订房屋租赁合同，约定赵强将其所有的人民路20号房屋出租给刘威，以借款150万元的利息为租金，在赵强未还清借款时，刘威有权居住或者转租、转借。此后，刘威夫妇一直居住于该套房屋内，并按时缴纳水电、物业等费用。

2020年5月，赵强与许军签订房屋买卖合同，约定将该人民路20号房屋出售给许军，购房总价款为120万元。在许军支付30万元定金后，询问能否去看房，赵强回复该房屋现由其表哥刘威夫妇居住，暂不便看房。对此，许军未表示异议，在支付了剩余款项后，与赵强一起至不动产登记中心办理变更登记并领取了该房屋的产权证书。

因赵强未归还借款，案涉房屋一直由刘威夫妇居住。后许军便与赵强签订了退房退款协议，约定若赵强一个月内未将房屋交付其使用，则应当退还购房款120万元，否则其有权自行开锁入住。但一个月后，赵强未交房亦未退款。许军将刘威夫妇诉至海安市人民法院，要求二人立即腾空并搬离案涉房屋。

海安法院审理后认为，许军是通过与赵强签订买卖合同的方式取得案涉房屋，虽然办理了不动产产权变更登记，起到了权利公示的作用，但是出卖方自始未交付，可见许军从未实现过对房屋的占有、使用，未能完全取得房屋的所有权权能。而当事人主张物权排除妨害的前提是其已经取得相应的物权权能，故在所有权与占有权相分离的情况下，尚不能认定许军有权基于房屋所有权人地位而要求房屋的实际占有人排除妨害。

此外，刘威夫妇在房屋买卖前就已与赵强签订房屋租赁合同，二人对房屋的使用不属于非法侵占。在许军支付定金、要求看房时，赵强便告知刘威夫妇居住于此，不便看房。依据买卖不破租赁原则，许军在明知该房屋已被出租的情况下仍然购买，应当承担相应后果，无权要求刘威夫妇搬离房屋。同时法院释明，若许军认为因未能实际取得对房屋的实际占有致使自身权利受损，可依法向合同相对方赵强主张赔偿责任。

一审判决后，许军提起上诉。南通中院审理后维持了原判。

（顾建兵 吴振宇）