巧用“组合拳” 跑出“加速度”

更换物业服务公司，是小区的大事，更是一件麻烦甚至棘手的难事。

有着2300余户、超万人居住的广东省广州市天河区华南御景园小区，通过天河区人民法院凤凰人民法庭指导辖区司法所人民调解员，打出预支退场补偿、一揽子解决历史公共收益争议、发出拖欠物业费《诉讼风险提示书》一系列“组合拳”，把“换管家”这件难事不仅办成了，还跑出了“加速度”。

辞不掉的小区“管家”

原来，该小区最开始的物业服务公司是开发商指定的，小区众多业主对物业服务态度、小区公共收益不透明等有诸多不满意的地方。

去年9月，小区成立业委会后，选聘了新的物业公司。业委会随后多次催促旧物业公司退场，由新物业公司进驻接手。

“光这两年就投了200多万，还有几百户拖欠物业费，这一走，找谁收去？”对于不退场的理由，旧物业公司陈经理振振有词。

“张口就200多万，依据在哪？这几年广告费、停车费不都你们在收？拖欠物业费，还不是因为你们服务不好。”业委会主任张某代表众多业主发声。

双方为此僵持不下，业委会向旧物业公司发出移交的“最后通牒”，并将情况反映到天河区长兴街道。

随后，在业委会的安排下，新物业公司准备强行进驻小区接管。然而旧物业公司也毫不示弱，召集保安阻挡在小区大门口，双方一度剑拔弩张，“火药味”十足。

街道综治中心立即委派长兴司法所所长黄纯亮带领调解员魏伟敏，第一时间赶到现场。

“物业是小区的‘管家’。近年来，随着群众对美好生活品质追求的不断提升、业委会制度的全面普及，业主与物业的纷争屡见不鲜。”魏伟敏坦言。

这本也不是坏事！

“可‘小物业’牵动‘大民生’。物业管理涉及千家万户，城市小区居住人口又密集，这类纠纷很容易引发群体诉讼，甚至演变成刑事案件。”黄纯亮告诉记者。

三方在黄纯亮和魏伟敏劝说下，同意再进一步协商。

魏伟敏通过进一步调查，了解到，问题没那么简单，除了新旧物业公司交接、拖欠物业费外，还涉及旧物业公司前期投入补偿、公共收益未公开等历史遗留问题，解决起来感觉是“按下葫芦浮起瓢”。

“新旧物业交接不畅，小区卫生、消防、安保等处于瘫痪阶段，特别是消防安全隐患很大，能不能快点帮我们想办法解决啊。”业主们纷纷向魏伟敏倒起了“苦水”。

打出解纷“组合拳”

魏伟敏面对这一棘手的交接问题，一时也没了主意，立即申请启动联动化解机制，依托设立在综治中心的“法官工作室”，求助电话打给了值班法官凤凰法庭副庭长孙玉波。

据孙玉波介绍，“法官工作室”是根据省委多元共治统一部署，法庭在长兴街道综治中心设立的5个联合调解工作站之一，并与对口的3个街道司法所签订《联动联调共建协议》。“目前，凤凰法庭已协同辖区28个人民调解委员会、169名人民调解员，建立了重大案件、群体性纠纷互通共享机制，调处矛盾由‘单兵出击’变为‘团队作战’，这一新机制有效整合了多方力量，为合力预防、排查、化解纠纷提供了制度保障。”

“当前最紧要的是新旧物业交接，瞄准这个问题去协调，特别是摸清旧物业和业主的诉求。”针对魏伟敏碰到的问题，孙玉波一针见血指出了纠纷“症结”所在。

在孙玉波的指导下，魏伟敏很快厘清了调解思路。

“离场首要诉求是补偿对吧？数额要好好核算一下，你们前期投入很多没有发票甚至收据都没有，我问过孙法官了，像这样的情况即使到法庭也未必会认定的。”魏伟敏“搬”出孙玉波的“裁判经验”。

“补偿数额只需旧物业原来提出的四分之一，一揽子解决原有公共收益和建设投入的问题，你们觉得怎么样？”做完旧物业公司的工作，魏伟敏马不停蹄找到业委会。

众多业委会成员表示：“这个数额可以接受，但这个钱谁来出？不可能让业主凑吧，大家现在还一肚子气呢！”

探完双方的“口风”，魏伟敏又主动找到新物业公司：“你们和小区商量一下，能否预支这笔费用，再拖下去，公司受到的损失可能更大！”

魏伟敏的一番话说得新物业代表李某“直点头”。

第一个难关过了，魏伟敏马不停蹄将重点移到了物业费的问题上。

针对这个问题，孙玉波又主动支招：为增强业主缴纳物业费的紧迫感，法庭可以根据物业费拖欠情况，向几个“拖欠大户”发出《诉讼风险提示书》，强调不交物业费可能面临的法律风险。

法庭《诉讼风险提示书》和业委会督促双管齐下，拖欠的业主们纷纷主动缴纳拖欠的物业费。

既要“化诉”又要“治源”

随后，小区和旧物业正式达成调解协议：小区适当补偿旧物业投入，动员协助缴纳拖欠的物业费，旧物业限时交接。

魏伟敏动员双方进行司法确认，赋予法律强制执行效力。法庭启动绿色通道，即时完成协议审核并作出了司法确认裁定书。

3天后，小区顺利完成新旧物业交接，整个交接过程平稳、和谐，物业服务工作有序恢复。

“从司法所介入调解，到纠纷化解，前后历时12天，我看到了联动调解机制所体现出来的制度优势。”事后，魏伟敏感叹道。

“这起物业交接纠纷是化解了，但这类纠纷有主体多、涉及面广、积怨深等特点，我们是不是可以想点办法，从源头上治理和预防？”本可以就此“罢手”的魏伟敏，却没有选择就此打住。

“我们想到一块去了，根据你反馈的调解情况，我们向负责物业管理的天河区住建局，已经起草了份司法建议初稿。”随后，孙玉波又和魏伟敏探讨起了司法建议的具体内容。

“建议正是物业服务行业治理的根源所在，我们已从物业服务区域标准划定、物业质量评价体系建立、新旧物业交接指引制定等方面，按照建议内容逐步予以了规范！”回函称，该份司法建议为当地提升物业服务行业治理水平提供了新思路。

无独有偶，今年3月，江门市蓬江区的江湾壹号小区内，人民调解员在蓬江区人民法院法官指导下，将整个小区100多起纠纷“一揽子”解决；6月，清远市清城区人民法院法官指导当地司法所，将近200起物业纠纷化于未发、止于未诉……

化解“小纠纷”，守护“大民生”。数据显示，今年1月至11月，全省法院物业服务合同纠纷收案4万余宗，同比减少13%，前端依靠人民调解员化解了近六成，到法院案件委托调解，成功率也超七成。（记者 林晔晗 吁青 通讯员 黄思铭）