尺素金声｜政策“组合拳”有力有效，房地产市场释放回暖信号

　　随着城市房地产融资协调机制落地见效，更多房地产项目迎来资金“及时雨”。最新数据显示，自1月份该机制成立以来，商业银行已按内部审批流程审批通过“白名单”项目贷款金额超9350亿元，推动项目按时保质交付。

　　5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开后，房地产政策“组合拳”密集发布，各地因城施策迅速跟进，开始初步显效。

　　5月27日，上海印发通知，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策等九条政策措施；5月28日，广州、深圳相继出手，下调个人住房贷款最低首付款比例，对住房限购政策、住房信贷政策等进一步优化。

　　“力度超出预期”，不少观点认为，近期多项重磅政策“多箭齐发”，体现了相关部门和地方做好房地产工作的决心，向市场释放出更加积极的信号。

　　相关机构数据显示，多个城市新房访盘量、二手房带看量出现回升。5月18日至19日、5月25日至26日两个周末，北京二手房成交均在2000套左右，市场活跃度回升明显。5月18日至19日，深圳头部机构二手房带看量和成交量较上一周末分别增长24%和58%。

　　房企的融资环境也有所改善。5月23日，万科获得200亿元银团贷款，这是房地产行业进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。万科方面表示，此次200亿元银团贷款有助于公司进一步提升流动性。

　　当前正处于推动房地产行业转型发展，构建房地产发展新模式的关键时期。

　　从供需结构看，我国房地产市场供求关系已经发生重大变化，“有没有”的问题基本得到解决，结构性不足问题仍然存在。在一些大城市，大量刚性和改善性需求尚未被满足，而高房价高房租又制约了住房消费需求的合理释放。

　　供求关系有新变化，人民群众有新期待。近期出台的政策“组合拳”从保供给、促需求、去库存等多方面发力，稳定政策预期，防范化解风险，推进房地产高质量发展。

　　——充分落实城市房地产融资协调机制等“保交房”举措，让住房项目交得上。过去，部分房企依赖“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式，在市场调整的情况下，资金链出现困难，导致部分商品住房项目停工或逾期交付，损害购房人合法权益，影响社会稳定。

　　当前，297个地级及以上城市已建立房地产融资协调机制，提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，精准支持房地产项目合理融资。近期，相关部门还将出台城市商品住房项目保交房攻坚战工作方案，通过摸清底数、分类处置、司法支持、建立长效机制等措施，让购房者按合同约定如期拿到验收合格的房子。

　　——调整优化差别化住房信贷政策和限购政策等措施，让更多居民买得起。针对当前房地产市场消费较为疲软问题，多地全面放开限购、下调个人住房贷款首付比例和利率政策下限等一系列举措，均有助于降低购房门槛和成本，对于提振购房信心、支持住房消费将起到积极作用。

　　“首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，降到了历史最低位，对于刚需和改善性住房需求的快速释放等具有重要意义。”有专家评论道。

　　——政府酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房等政策，让更多群体有房住。当前商品房待售面积处在历史高位，占用大量资源，不利于企业自身资金流的改善。与此同时，我国保障性住房建设相对滞后，在住房供给中占比偏低，新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出。

　　全国切实做好保交房工作视频会议提出，“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。中国人民银行也提出设立3000亿元保障性住房再贷款进行资金支持。这些举措，一方面有助于消化存量房产、加快保障性住房供给，更好满足人民群众“住有所居”的愿望，另一方面也有利于房企出售已建成商品房后，将回笼资金用于在建项目续建、改善资金状况，可谓一举多得。

　　总体看，我国房地产行业经过20多年高速扩张后进入了调整周期。这种调整将出清落后产能，推动房企从过去那种不可持续的发展模式，转向“聚焦、稳健、专业”，以高品质、新科技、好服务让人民群众住上更好的房子，加快构建房地产发展新模式。

　　同时要看到，我国户籍人口城镇化率还不到50%，1.8亿外出农民工在城里没有完全市民化，进城农民工的购房比例还不高；现有住房存量中，90平米以下的中小户型房子仍占绝大多数。新型城镇化的持续推进，将带来居民刚性和改善性住房需求的持续释放。

　　随着相关政策落地见效，房地产市场供需格局有望逐步好转，房地产行业将稳步迈上高质量发展轨道，为稳定宏观经济基本盘提供坚实支撑。